Вступление в наследство

Оформление сделки продажи

Договор купли-продажи недвижимости: при заключении одна сторона (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, такое как жилой дом, земельный участок, квартиру, нежилое строение, за определенную цену в собственность. Момент передачи недвижимого имущества покупателю фиксируется актом передачи, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи и подписывается двумя сторонами.

Форма договора

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа и подписан обеими сторонами (ст.550 Гражданского кодекса РФ, часть 2). Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Договор может быть составлен в простой письменной форме, либо подготовлен и удостоверен нотариусом в нотариальном округе по месту нахождения недвижимости (Московская область). Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации  в Росреестре.Начиная с июня 2016 года договор купли-продажи с участием недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, заключается только у нотариуса (ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Особенности сделки:

  • В случае, если в квартире, жилом доме (в их доле, части) на момент продажи есть зарегистрированные лица, то договор должен содержать их перечень.
  • Если недвижимое имущество принадлежит на праве собственности нескольким собственникам, т.е. находится в общей долевой собственности,необходимо помнить, о том, что у остальных собственников имущества есть преимущественное право покупки. Вначале право купить долю недвижимого имущества необходимо предложить остальным собственникам дома, и лишь в случае их отказа, третьим лицам, но за ту же стоимость.
  • Не забудьте, если продавец приобрел имущество в браке, то в Росреестр готовим согласие супруга на продажу. Покупая имущество в браке, покупатель столкнется с предоставлением согласия супруга на покупку недвижимого имущества. Указанные согласия можно составить у любого нотариуса.

Договор купли-продажи недвижимости. Документы для регистрации в Росреестре

  • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (оригиналы);
  • Договор купли-продажи недвижимости и акт передачи в количестве экземпляров по числу продавцов и покупателей + 1 экземпляр для Росреестра;
  • Если продается жилое помещение, то приготовьте выписку из домовой книги или справку о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован (оригинал);
  • Нотариально удостоверенные согласия супругов продавца и покупателя (если таковые имеются);
  • Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из ЕГРН (оригинал);
  • Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (жилое помещение, дом) и 350 рублей (земельный участок) (оригинал).

Указанные документы подаются на регистрацию через МФЦ в районе по месту нахождения недвижимого имущества (напр. Раменский район).Регистрация права после сделки купли-продажи осуществляется в срок 10 дней с момента подачи документов в Росреестр.Мы поможем Вам оформить сделку купли-продажи недвижимости максимально быстро, профессионально и безопасно.

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости

    1. Если Вы решили продать квартиру, дачу, приобретенные ранее 1 января 2016 года, то минимальный срок владения имуществом, после которого налог с дохода от продажи недвижимого имущества платить НЕ НУЖНО составляет 3 года.
    2. Если Вы продаете недвижимость, которая была приобретена после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения имуществом, после которого налог с дохода от продажи недвижимого имущества платить НЕ НУЖНО составляет 5 лет (ст.217.1 Налогового кодекса РФ, часть 2).

    Исключением из этого правила будет ситуация, если Вы получили это недвижимое имущество:

    • в наследство;

  • по договору дарения от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • В этих указанных случаях минимальный срок владения имуществом, после которого налог с дохода от продажи недвижимого имущества платить НЕ НУЖНО составляет 3 года. Как определить начало срока в течение, которого недвижимость была в вашей собственности? Дата, с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации».Таким образом, налог с продажи недвижимости находящейся в собственности продавца БОЛЕЕ 5 лет, а в отдельных случаях БОЛЕЕ 3 летплатить НЕ НУЖНО. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.Налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности МЕНЕЕ пяти или трех лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость имущества.

     Продажная стоимость имущества (в собственности менее 3 или 5 лет)

    До 1 января 2016 года доходом от продажи недвижимости, который облагается налогом, считали сумму, указанную в договор купли-продажи недвижимости. Причем, например рыночную, кадастровую или балансовую стоимость недвижимости в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость, чтобы уходить от налогов. Теперь ситуация немного поменялась. Доходом от продажи недвижимости, который должен быть задекларирован, считают:

    • договорную стоимость, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
    • кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости.

    Проще говоря, в доход берут максимальную величину:

    • договорную стоимость;
    • кадастровую стоимость умноженную на 0,7

    Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

    Пример Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

    Ситуация 1 По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.Ситуация 2 По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.Полученный доход от продажи недвижимости нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи недвижимости. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.